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Plus- et moins-value: le bon calcul Est-il possible de compenser la plus- et la moins-value touchant un même propriétaire?
Notre commune est en train de réviser son plan d’aménagement local. Les biens-fonds d’un propriétaire sont touchés à la fois par une mise en zone et par un dézonage, une parcelle étant nouvellement classée en zone à bâtir alors qu’une autre est simultanément dézonée. La révision du plan entraîne donc à la fois un avantage et un inconvénient pour ce propriétaire. Est-il possible de procéder à un calcul global ? Comment procéder?
Comme de nombreuses communes sont en train de réviser leur planification d’affectation, la compensation de la plus- et moins-value est un sujet récurrent dans les requêtes qui nous sont adressées. La question posée ici touche à l’articulation entre la compensation de la plus-value et l’expropriation matérielle. À notre connaissance, seuls quelques rares cantons ont prévu une forme de compensation dans leur législation (p.ex. AG, LU, SZ).
La compensation de la plus-value (art. 5 al. 1bis ss LAT) porte sur l’avantage majeur résultant d’une mesure d’aménagement, en particulier d’un classement en zone à bâtir. Elle résulte de la différence de valeur avec et sans la mesure et donne lieu – dans votre canton – à une taxe à hauteur de 30 pour cent de cette plus-value.
Ça pourrait entraîner des inégalités de traitement.
Quant à l’expropriation matérielle, elle ne s’applique qu’aux restrictions du droit de propriété «équivalant à une expropriation» (art. 5 al. 2 LAT). Il faudra donc que l’inconvénient en question atteigne une certaine intensité pour être susceptible de donner lieu à une compensation. À noter qu’un dézonage dans le cadre de la réduction d’une zone à bâtir surdimensionnée ne remplit pas toujours cette condition; il s’agit souvent d’un non-classement au sens de la jurisprudence fédérale. Lorsqu’une indemnisation est malgré tout due – en présence d’un déclassement – elle correspond en principe à la pleine valeur (100 %) de la moins-value. Ça
Risque d’inégalité de traitement #
Il convient de renoncer à une compensation «automatique» entre plus-value et moins-value, c’est-à-dire à un moment où il n’est pas encore établi si le déclassement constitue un non-classement ou un déclassement donnant droit à indemnisation. Une telle compensation pourrait en effet entraîner des inégalités de traitement: les propriétaires fonciers concernés simultanément par une mise en zone à bâtir et un dézonage pourraient, selon les circonstances, être avantagés par rapport à ceux qui ne sont concernés que par un dézonage. En effet, dans le premier cas, la moins-value serait prise en compte sans attendre de savoir si les conditions légales ouvrant droit à une indemnisation sont effectivement remplies.
Procéder en deux temps #
Au vu de ce qui précède et en l’absence d’une base légale cantonale expresse permettant à certaines conditions une compensation entre plus- et moins-value, nous vous recommandons fortement de dissocier la taxation de l’avantage majeur et le traitement de l’inconvénient majeur, même s’ils concernent tous deux le même propriétaire.
Les deux opérations doivent être considérées et appréciées séparément l’une de l’autre: la mise en zone selon les règles de la compensation de la plus-value, le dézonage selon les règles de l’expropriation matérielle.