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Richtig rechnen bei der Mehrwertabgabe Kann man Mehr- und Minderwert für denselben Grundeigentümer verrechnen?
Unsere Gemeinde überarbeitet derzeit den Nutzungsplan. Ein Grundeigentümer ist sowohl von einer Einzonung als auch von einer Rückzonung betroffen: Eine Parzelle wurde der Bauzone zugewiesen, eine andere hingegen rückgezont. Für den Grundeigentümer hat die Nutzungsplanrevision dadurch sowohl einen Vor- als auch einen Nachteil. Ist eine Gesamtberechnung möglich? Wie geht man vor?
Da derzeit zahlreiche Gemeinden ihre Nutzungspläne überarbeiten, wird die Frage nach der Verrechnung von Mehr- und Minderwert häufig an uns herangetragen. Hier geht es um den Zusammenhang zwischen dem Mehrwertausgleich und der materiellen Enteignung. Unseres Wissens sehen nur wenige Kantone in ihrer Gesetzgebung eine Form der Verrechnung vor (z. B. AG, LU, SZ).
Der Mehrwertausgleich (Art. 5 Abs. 1bis ff. RPG) bezieht sich auf erhebliche Vorteile, die sich durch Raumplanungsmassnahmen, insbesondere durch eine Zuweisung zu einer Bauzone, ergeben. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Wert mit und dem Wert ohne die Massnahme und hat – in Ihrem Kanton – eine Abgabe von 30 Prozent des so berechneten Mehrwerts zur Folge.
Es könnte zu Ungleichbehandlungen führen.
Eine materielle Enteignung kann nur bei Eigentumsbeschränkungen, «die einer Enteignung gleichkommen» (Art. 5 Abs. 2 RPG), geltend gemacht werden. Die Beschränkung muss somit eine gewisse Schwere aufweisen, damit Anspruch auf eine Entschädigung besteht. Zu beachten ist, dass diese Voraussetzung bei einer Rückzonung im Rahmen der Reduktion einer überdimensionierten Bauzone nicht immer gegeben ist, da es sich oft um eine sogenannte Nichteinzonung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts handelt. Besteht dennoch eine Entschädigungspflicht – bei einer Auszonung –, müssen die Grundeigentümer in der Regel vollumfänglich (100 %) für den Minderwert entschädigt werden.
Risiko einer Ungleichbehandlung #
Solange noch nicht klar ist, ob es sich bei der Rückzonung um eine Nichteinzonung oder eine entschädigungspflichtige Auszonung handelt, sollte auf eine automatische Verrechnung von Mehr- und Minderwert verzichtet werden. Denn das könnte zu Ungleichbehandlungen führen: Grundeigentümer, die von einer Einzonung mit gleichzeitiger Rückzonung betroffen sind, wären gegebenenfalls bessergestellt als solche, die nur von einer Rückzonung betroffen sind. Denn im ersten Fall würde der Minderwert berücksichtigt, ohne abzuwarten, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Entschädigung tatsächlich erfüllt sind.
Getrennte Betrachtung #
Vor diesem Hintergrund und mangels einer kantonalen Rechtsgrundlage, die eine Verrechnung von Mehr- und Minderwert unter bestimmten Voraussetzungen vorsieht, empfehlen wir Ihnen ausdrücklich, die Abgabe für den erheblichen Vorteil und die Regelung des erheblichen Nachteils separat zu betrachten – auch wenn beides denselben Grundeigentümer betrifft.
Die beiden Aspekte sind getrennt voneinander zu beurteilen: die Einzonung nach den Vorgaben für den Mehrwertausgleich und die Rückzonung nach den Vorgaben für die materielle Enteignung.