«Les investisseurs ne mordent pas»

Vous avez parlé d’économies d’échelle. Où se situe la limite pour pouvoir construire à des coûts abordables?

Selon un tableau établi par l’association régionale des coopératives d’habitation du nord-ouest de la Suisse, des économies d’échelle substantielles sont réalisables à partir de 80 logements. Une certaine marge de manœuvre existe déjà à partir de 50 logements, mais elle est relativement modeste.
Pouvez-vous illustrer ce que cela représente par un exemple?
À Allschwil, dans le canton de Bâle-Campagne, nous avons réalisé 170 logements en collaboration avec la commune. Pour 40 d’entre eux, les loyers correspondent aux prestations complémentaires. Nous parlons ici de loyers de 1000 francs par mois, charges comprises, pour un appartement de 2,5 pièces dans un immeuble neuf Minergie-ECO. Construire des logements à prix modéré était dès le départ l’un des grands objectifs de la commune. Elle l’a stipulé dans le contrat de plan de quartier, et nous avons élaboré un concept qui permet d’assurer de telles conditions d’exploitation.

Viser le label Minergie-ECO ne rend pourtant pas forcément la construction meilleur marché. Comment concilier les deux?

Nous tirons parti des synergies. D’une part, le fait que nous jouions à la fois le rôle de développeur de projet et d’entreprise totale nous permet d’optimiser l’ensemble du processus d’étude et de réalisation. D’autre part, l’opération repose sur une logique de subventionnement croisé: les 130 logements qui ont été loués aux prix du marché ont permis de financer les 40 logements à loyer modéré.

Comment la commune en est-elle venue à définir un tel objectif?

La commune avait élaboré une stratégie baptisée «Vieillir à Allschwil». Elle était parvenue à la conclusion qu’il fallait proposer des logements protégés pour permettre aux personnes âgées de rester plus longtemps chez elles. Cette stratégie impliquait d’offrir 40 logements dont les loyers correspondent aux prestations complémentaires. La commune a donc établi un cahier des charges clair dans ce sens.

Y a-t-il pour vous, en tant qu’entreprise, un seuil à partir duquel offrir plus de logements abordables n’est plus possible?

Vous parlez du prix ou de la quantité? (Rires) On peut en principe tout envisager. C’est une question de perspective globale. Il faut qu’au bout du compte, toute l’opération – c’est-à-dire l’ensemble des logements qu’elle comporte – génère un certain revenu. Celui-ci sera bien sûr directement lié au prix du terrain, mais la manière dont il se compose n’a, en soi, pas d’importance.

Allschwil a sa stratégie pour les personnes âgées. Certaines communes se dotent d’autres outils stratégiques, comme des conceptions directrices ou des politiques du logement. Cela vous aide-t-il, en tant que développeur de projet, si la commune dispose d’une stratégie de ce genre?

Oui, tout à fait. Tout ce qui contribue à clarifier les choses est utile.

À quoi une commune devrait-elle prêter attention au moment de formuler ses exigences?

Pour nous, cela aide si les objectifs sont connus dès le départ; c’est-à-dire si nous savons dès le départ quelle devra être la proportion de logements abordables dans l’opération. À l’inverse, si les règles du jeu changent au cours du processus, cela devient problématique pour nous. C’est là un grand défi pour les développeurs. Les projets s’étendent en général sur plusieurs législatures. Le problème n’est pas de devoir réaliser des logements à prix modéré, mais de devoir tout à coup en construire plus, ou de devoir répondre à de nouvelles exigences légales, par exemple en matière énergétique. Pour nous, c’est là que réside le plus grand risque.

Certaines communes ont édicté des prescriptionsen matière de logement abordable dans leur règlement. Quel regard portez-vous là-dessus en tant qu’investisseur?

Le libéralisme – voilà le maître-mot: moins il y a de règles, mieux c’est. Mais l’histoire montre aussi que le capitalisme sans limites n’aboutit pas forcément aux meilleures solutions. Il est donc légitime d’exiger la construction de logements abordables. Toutefois, la discussion ne devrait pas se limiter au prix des logements. Il convient d’adopter une approche globale qui tienne également compte, par exemple, de la taille des appartements, de leur densité d’occupation, du montant des cautions et de la problématique des aides financières.

Y a-t-il selon vous, de la part des villes et des communes, des exigences qui vont trop loin?

Le problème, ce n’est pas que telle ou telle exigence aille trop loin. Le problème, c’est la quantité d’exigences en partie contradictoires. Je pense notamment aux demandes des divers services administratifs. Prises isolément, elles sont en général justifiées et la plupart ont sans doute un fondement légal. Mais ce qui fait défaut, c’est une vision globale, un arbitrage.

Il serait donc souhaitable de disposer d’une plus grande flexibilité dans les processus de planification. Comment cela s’accorde-t-il avec l’aspiration à des règles du jeu claires?

Bien sûr, il faudrait pouvoir concilier les deux. Mais c’est bien là le problème: quelle est la flexibilité de nos instruments de planification? Il est naturel que chaque élue ou élu veuille maîtriser ce qui se passe dans un projet. Comme on l’a vu, les processus de planification durent longtemps et les besoins peuvent changer. Mais si de nouvelles exigences apparaissent après l’établissement du plan d’affectation spécial, il se peut qu’il faille recommencer toute la procédure pour des modifications somme toute mineures. Or personne ne le souhaite, car ce serait disproportionné et pousserait le système à ses limites. Une partie de la réponse réside dans un plus grand degré de flexibilité et d’ouverture.

Certaines contraintes légales ne peuvent être modifiées du jour au lendemain. Que peuvent faire les communes pour favoriser, dès maintenant, une bonne collaboration avec les investisseurs/développeurs de projet?

Les investisseurs ne mordent pas. Notre porte reste ouverte aux communes qui souhaitent discuter. Je pense qu’il n’y a pas de sujets tabous. Et à partir du moment où l’on parvient à dialoguer dans le respect mutuel, il devient possible de trouver des solutions ensemble.