«Investoren beissen nicht»

Sie haben von Skaleneffekten gesprochen. Wo ist denn die Grenze, um möglichst günstig zu bauen? 

Gemäss einer Tabelle des Verbandes der Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz sind ab achtzig Wohnungen grosse Skaleneffekte vorhanden, so dass wir sehr günstige Wohnungen realisieren können. Einen bescheidenen Spielraum haben wir ab fünfzig Wohnungen.

Können Sie dies anhand eines Beispiels erläutern?

In Allschwil im Kanton Basel-Landschaft haben wir in Zusammenarbeit mit der Gemeinde 170 Wohnungen realisiert. vierzig davon haben Mietpreise, die den EL, den Ergänzungsleistungen, entsprechen. Wir reden hier konkret von 1000 Franken Miete inklusiv Nebenkosten für eine 2,5-Zimmer-Wohung in einem Minergie-ECO-Neubau. Die günstigen Wohnungen waren von Anfang an ein klares Ziel der Gemeinde. Sie hat dies im Quartierplanvertrag festgelegt, und wir durften dort ein Konzept realisieren, das diese Bewirtschaftung sichert.

Minergie-ECO macht das Bauen aber nicht unbedingt günstiger: Wie funktioniert «preisgünstig» mit diesen Rahmenbedingungen?

Wir profitieren von Synergien. Zum einen, weil wir als Projektentwickler und Totalunternehmer die Leistungen erbringen und so die ganze Planung optimieren können. Zum anderen haben wir eine Quersubventionierung innerhalb des Objektes. Das heisst, 130 Wohnungen sind mit Marktpreisen vermarktet worden. Diese finanzieren die vierzig günstigen Wohnungen quer.

Wie kam die Gemeinde zu dieser Vorgabe?

Die Gemeinde hatte die Strategie «Alter in Allschwil» entwickelt. Dabei kam sie zum Schluss, dass es betreutes Wohnen braucht, damit die älteren Menschen länger daheimbleiben können. Eine Konsequenz dieser Altersstrategie war die Forderung nach vierzig Wohnungen mit EL-konformen Mietzinsen. Die Gemeinde machte entsprechend eine klare Vorgabe.

Gibt es für Ihr Unternehmen eine Art Schmerzgrenze, ab der mehr preisgünstiges Wohnen nicht mehr drinliegt? 

Reden Sie vom Preis oder von der Menge? (lacht) Man kann grundsätzlich über alles reden. Es ist eine Frage der Gesamtperspektive. Am Ende des Tages muss die Gesamtanlage, also alle Wohnungen eines Projekts, einen Gesamtertrag generieren. Dies steht natürlich auch in einem direktem Zusammenhang mit dem Grundstückspreis. Wie sich dieser Ertrag zusammensetzt, spielt keine Rolle.

Allschwil hat eine Altersstrategie. Daneben haben manche Gemeinden noch andere strategische Dokumente, wie zum Beispiel räumliche Leitbilder oder Wohnstrategien: Hilft es Ihnen als Entwickler, wenn eine Gemeinde entsprechende Strategien hat? 

Ja, unbedingt. Alles, was einen Beitrag zur Klarheit leistet, hilft.

Was sollte eine Gemeinde grundsätzlich beachten, wenn sie Vorgaben macht?

Für uns ist es hilfreich, wenn die Ziele von Anfang an bekannt sind. Das heisst, wenn wir von Anfang an wissen, wie hoch der Anteil an preisgünstigem Wohnen liegen muss. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass es für uns schwierig wird, wenn sich die Spielregeln während der Zeit der Entwicklung ändern. Da sind wir bei einer grossen Herausforderung für Entwickler: Projekte erstrecken sich in der Regel über mehrere Legislaturen. Das Problem ist nicht, dass man preisgünstiges Wohnen realisieren muss, sondern dass der Anteil plötzlich erhöht wird oder dass sich andere gesetzliche Rahmenbedingungen ändern, wie zum Beispiel energetische Vorgaben. Das ist das grösste Risiko für uns.

Es gibt Gemeinden, welche Vorgaben zu preisgünstigem Wohnraum in ihrem Reglement festhalten. Wie ist dies aus Investorensicht zu werten?

Liberalismus ist das grosse Wort: Je weniger Regeln, desto besser. Allerdings zeigt sich auch immer wieder in der Geschichte, dass Kapitalismus komplett ohne Grenzen nicht zwingend zu den besten Lösungen führt. Forderungen nach zahlbarem Wohnraum sind entsprechend nachvollziehbar. Allerdings sollte sich die Diskussion nicht auf den Preis von Wohnungen beschränken. Es braucht einen umfassenden Ansatz, der darüber hinaus zum Beispiel die Belegungsdichte, die Wohnungsgrösse, die Höhe der Kaution sowie das Thema der finanziellen Unterstützung berücksichtigt.

Gibt es denn Forderungen seitens der Städte und Gemeinden, die Ihrer Meinung nach zu weit gehen?

Das Problem ist nicht die eine Forderung, die zu weit geht. Das Problem ist die Menge an Forderungen, die sich teilweise widersprechen. Ich denke da zum Beispiel an die vielen Fachstellen mit ihren jeweiligen Anliegen. Die sind in der Regel alle berechtigt und vermutlich auch gesetzlich begründet. Was aber häufig fehlt, ist die Gesamtsicht respektive eine Abwägung.

Es wäre also mehr Flexibilität im Planungsalltag gewünscht. Wie passt das zu den klaren Spielregeln?

Natürlich ist dies ein Spannungsfeld, aber das ist ein grosses Problem: Wie flexibel sind unsere Planungsinstrumente? Am Ende des Tages will jeder Politiker, jede Einwohnerrätin wissen, was in einem Projekt passiert und dies möglichst genau festlegen. Planungsprozesse dauern, wie erwähnt, lange; Bedürfnisse können sich ändern. Tauchen aber nach abgeschlossener Sondernutzungsplanung neue Ansprüche auf, muss ich unter Umständen wegen kleinen Änderungen nochmals das ganze Verfahren von vorne beginnen. Das will niemand, strapaziert unser System und ist unverhältnismässig. Mehr Flexibilität und Offenheit sind ein Teil der Antwort. 

Verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen lassen sich nicht von heute auf morgen ändern. Was können die Gemeinden heute tun, damit das Zusammenspiel zwischen dem Investor/Entwickler und der Gemeinde gut funktioniert? 

Investoren beissen nicht. Das heisst, unsere Tür ist offen, um zusammen zu diskutieren. Ich glaube, es gibt keine Tabuthemen. Und ab dem Moment, an dem wir mehr und respektvoll diskutieren, können wir gemeinsam Lösungen finden.