Inforum — Le magazine du développement territorial suisse
14 juil. 2026
Article encore disponible pour les non-membres durant 80 jours Devenir membre
Planifier avec soin plutôt que classer de nouveaux terrains en zone à bâtir
La pénurie de logements est réelle, et il faut de toute urgence davantage de logements abordables. Mais y répondre en classant à nouveau des terrains en zone à bâtir est un leurre. De nouvelles zones à bâtir ne créent pas automatiquement des logements abordables; elles compromettent en revanche l'utilisation mesurée du sol. Ce qui aide réellement n'est, au fond, pas surprenant.
Pourquoi nous développons vers l'intérieur #
Le sol ne se multiplie pas. Une fois imperméabilisé, il est, dans la plupart des cas, perdu de manière irréversible. Le sol est la base pour l'alimentation, l'eau potable, la biodiversité et le climat. Pendant des décennies, l'usage de cette ressource limitée n'a pas été mesuré. Conséquences: mitage du territoire, perte de terres cultivables et raccordements coûteux. C'est pourquoi nous développons aujourd'hui vers l'intérieur: la densification du milieu bâti exploite l'infrastructure existante et préserve le paysage. C'est exactement ce qu'exige la Constitution fédérale – une utilisation mesurée du sol (art. 75 Cst.).
La LAT 1 – une bonne loi #
Si ces objectifs sont aujourd'hui mis en œuvre de manière conséquente, nous le devons à la première étape de la révision de la LAT: acceptée par le peuple en 2013 par 62,9 pour cent des voix et en vigueur depuis 2014. Les points clés:
- Développer vers l'intérieur avant de développer vers l'extérieur
- Limiter les zones à bâtir aux besoins des 15 prochaines années
- Redimensionner (dézoner) des zones à bâtir surdimensionnées
- Exigences élevées pour les nouveaux classements en zone à bâtir
- Mobiliser des terrains à bâtir
- Compenser les plus-values résultant de mesures d'aménagement
Pourquoi continuer à grignoter du terrain, alors qu’il y a encore de la place dans le milieu bâti existant? Friche à Staufen AG – un exemple de potentiel inexploité par le développement vers l’intérieur.}}
(Source: Monika Zumbrunn EspaceSuisse)
Une loi intelligente et visionnaire – et elle porte ses fruits: la surface consommée par habitant diminue, la surface des zones à bâtir reste stable. Un assouplissement généralisé affaiblirait un système qui fonctionne – au profit d'une fausse bonne idée.
Le grand «non-dit»: la propriété #
Selon la statistique fédérale des zones à bâtir, 10 à 16 pour cent de l'ensemble des zones à bâtir ne sont pas construites. Ces surfaces déjà classées en zone à bâtir pourraient accueillir environ un million de personnes supplémentaires – en plus du potentiel qu'offre le développement vers l'intérieur par la surélévation ou le changement d'affectation. Pourtant, moins d'un tiers des nouveaux logements sont aujourd'hui construits sur des terrains non bâtis, c'est-à-dire sur des parcelles déjà classées en zone à bâtir – par exemple des dents creuses entre des bâtiments existants. Bien qu'il existe donc en réalité de nombreuses zones à bâtir non construites, on y construit relativement peu. La raison: ces terrains ne sont pas disponibles sur le marché. Savoir pourquoi ces réserves restent en friche n'est en définitive pas une question de planification, mais une question de propriété. Un terrain à bâtir non construit est un placement stable, dont la simple détention rapporte souvent plus que sa construction.
Il manque la volonté politique de mobiliser les terrains à bâtir existants.
Bien sûr, la propriété est protégée à juste titre – mais une grande partie de la valeur du sol résulte de la collectivité, du classement en zone à bâtir et de l'équipement. Cette «rente foncière» est prudemment estimée à 150 milliards de francs par an.
Surface non construite à La Sarraz VD. Potentiel pour un développement urbain de qualité à l’intérieur de la zone à bâtir existante – ne nécessite pas de mise en zone.
(Source: Alain Beuret EspaceSuisse)
Couverture de l’autoroute à Zurich-Schwamendingen: les pouvoirs publics créent un nouvel espace libre et augmente la qualité du site – une plus-value qui se répercute aussi sur la valeur des terrains privés. Pareils effets, qui contribuent à la rente foncière estimée à 150 milliards de francs par année, ne sont pratiquement pas exploités.
(Source: agps.architecture, Rotzler Krebs Partner - Visualisierung: Raumgleiter GmbH, Zürich - Astra CC BY-SA 3.0)
Des instruments contre la thésaurisation des terrains à bâtir existent déjà (p. ex. délais de construction, obligation de construire). Mais la volonté politique de les appliquer de manière conséquente fait souvent défaut. De nouveaux classements en zone à bâtir ne résolvent pas le problème; un recours conséquent aux instruments existants, si.
Mettre en zone à bâtir: le faux raccourci #
Une nouvelle zone à bâtir doit être délimitée conformément au plan directeur, équipée, planifiée, autorisée, puis enfin construite. Des années s'écoulent avant que des logements prêts à l'emploi n'en résultent. Le véritable goulet d'étranglement se situe de toute façon ailleurs: dans le manque de coordination, la longueur des procédures et le manque d'acceptation de la densification.
Qui veut créer rapidement davantage de logements doit faciliter la construction et renforcer l'acceptation.
À Massagno TI, le maître d’ouvrage a été autorisé à construire plus haut. En contrepartie, un parc a été aménagé, dont les habitant-es du quartier peuvent aussi profiter.
(Source: Officina del Passegio)
Plus de logements et plus d’espace extérieur propice à la détente. Quand la densification offre une meilleure qualité de vie à tout un quartier.
(Source: Officina del Passegio)
La surélévation d’immeubles existants permet de créer des logements supplémentaires, tout en jouissant de l’espace extérieur déjà à disposition. La cité Nessleren de Wabern BE a été densifiée verticalement.
(Source: Esther van der Werf EspaceSuisse)
En matière d’espace extérieur, la Suisse peut encore mieux faire. Les vertus des espaces verts sont nombreuses. Mais il ne faut pas pour autant négliger les voies de circulation dégagées et les espaces libres utiles.
(Source: Esther van der Werf EspaceSuisse)
Des solutions qui portent déjà leurs fruits #
Les instruments existent, et beaucoup fonctionnent déjà. Avec le plan d'action sur la pénurie de logements de la Confédération, de nombreuses mesures ont été mises en œuvre ou lancées depuis 2023. Les procédures peuvent être accélérées sans pour autant sacrifier l'aménagement du territoire. Exemples:
- Bâle-Ville renforce l'autorité chargée des permis de construire et facilite la construction dans le bâti existant.
- Au niveau fédéral, l'application directe de l'ISOS, critiquée, est adaptée.
Des instruments de planification éprouvés, comme la zone à obligation de planifier dans le canton de Berne, les cahiers des charges de Delémont, la «zone d'équité» d'Ersigen ou le mémorandum de construction de Disentis, assouplissent les procédures et préviennent les oppositions.
Le dialogue mené au sein de la Conférence tripartite le montre: un développement de qualité vers l'intérieur n'échoue pas faute d'instruments, mais faute de collaboration – il réussit grâce à des compétences claires, un dialogue précoce et une attitude orientée vers les solutions.
Conclusion #
Développer vers l'intérieur avant de développer vers l'extérieur. L'objectif est juste, la manière d’y parvenir décisive. Ce qui est efficace, ce n'est pas la création de nouvelles zones à bâtir. Ce qui est efficace, c'est de mobiliser celles qui existent, de faciliter la construction dans le bâti existant et de planifier avec soin. C'est ainsi que réussit un développement vers l'intérieur de qualité. Et le logement se crée plus rapidement et plus durablement. En même temps, nous préservons une ressource qui ne se renouvelle pas: le sol.
La recherche de coupables ne résoudra pas la pénurie de logements. Il faut mobiliser les terrains à bâtir, construire dans l’existant et développer vers l’intérieur avec qualité.
(Source: Patrik Kummer EspaceSuisse)