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14.07.2026
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Sorgfältig planen statt neu einzonen
Die Wohnungsknappheit ist real, mehr bezahlbarer Wohnraum dringend nötig. Doch wer als Antwort darauf wieder vermehrt einzonen will, setzt auf eine Scheinlösung. Neue Bauzonen schaffen nicht automatisch bezahlbare Wohnungen, untergraben jedoch den haushälterischen Umgang mit dem Boden. Was wirklich hilft, ist eigentlich keine Überraschung.
Warum wir nach innen entwickeln #
Boden lässt sich nicht vermehren; einmal versiegelt, ist er in den meisten Fällen unwiderruflich verloren. Der Boden ist die Grundlage für Ernährung, Trinkwasser, Biodiversität und Klima. Jahrzehntelang war der Umgang mit dieser endlichen Ressource nicht haushälterisch. Die Folgen: Zersiedlung, Kulturlandverlust und teure Erschliessungen. Deshalb entwickeln wir heute nach innen: Verdichtung im Bestand nutzt die bestehende Infrastruktur und hält die Landschaft offen. Genau dies verlangt die Bundesverfassung – einen haushälterischen Umgang mit dem Boden (Art. 75 BV).
RPG 1 – ein gutes Gesetz #
Dass diese Ziele heute konsequent umgesetzt werden, verdanken wir der ersten Etappe der RPG-Revision: 2013 vom Volk mit 62,9 Prozent angenommen und seit 2014 in Kraft. Die Eckpunkte:
- Innenentwicklung vor Aussenentwicklung
- Bauzonen auf den Bedarf von 15 Jahren begrenzen
- überdimensioniertes Bauland zurückzonen
- hohe Anforderungen bei Einzonungen
- Baulandmobilisierung
- planungsbedingte Mehrwerte ausgleichen
Warum das Umland weiter beanspruchen, wenn im bestehenden Siedlungsgebiet Platz vorhanden ist? Baulücke in Staufen AG – ein Beispiel für ungenutztes Potenzial der Innenentwicklung.
(Quelle: Monika Zumbrunn EspaceSuisse)
Ein kluges und weitsichtiges Gesetz – und es wirkt: Der Flächenverbrauch pro Person sinkt, die Bauzonenfläche bleibt stabil. Eine pauschale Lockerung würde ein funktionierendes System schwächen – zugunsten einer Scheinlösung.
Der Elefant im Raum – das Eigentum #
Laut Bauzonenstatistik des Bundes sind 10 bis 16 Prozent aller Bauzonen unbebaut. Diese bereits eingezonten Flächen bieten Platz für rund eine Million Menschen – zusätzlich zum Potenzial der Innenentwicklung durch Auf- oder Umzonung. Dennoch entsteht heute weniger als ein Drittel der neuen Wohnungen auf unbebautem Land, also auf eingezonten Parzellen – etwa Baulücken zwischen bestehenden Häusern. Obwohl also eigentlich viel unbebaute Bauzonen existieren, wird relativ wenig darauf gebaut. Der Grund: Das Bauland ist auf dem Markt nicht verfügbar. Warum diese Reserven brachliegen, ist letztlich keine planerische, sondern eine Frage des Eigentums. Unbebautes Bauland ist eine wertbeständige Anlage, sein blosses Halten wirft oft mehr Rendite ab als seine Bebauung.
Es fehlt der politische Wille, vorhandenes Bauland zu mobilisieren.
Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Das Eigentum ist zu Recht geschützt – doch ein grosser Teil des Bodenwerts entsteht durch die Allgemeinheit, durch Einzonung und Erschliessung. Diese sogenannte Bodenrente wird vorsichtig auf 150 Milliarden Franken pro Jahr geschätzt.
Unbebaute Fläche in La Sarraz VD. Potenzial für eine qualitätsvolle Innenentwicklung innerhalb der bestehenden Bauzone – ganz ohne Einzonung.
(Quelle: Alain Beuret EspaceSuisse)
Autobahneinhausung in Zürich-Schwamendingen: Die öffentliche Hand schafft neuen Freiraum und steigert die Lagequalität – ein Mehrwert, der auch in private Bodenwerte fliesst. Solche Effekte tragen zur geschätzten Bodenrente von 150 Milliarden Franken pro Jahr bei, werden aber kaum abgeschöpft.
(Quelle: agps.architecture, Rotzler Krebs Partner - Visualisierung: Raumgleiter GmbH, Zürich - Astra CC BY-SA 3.0)
Instrumente gegen die Baulandhortung existieren bereits (z. B. Überbauungsfristen, Bauverpflichtung). Oft fehlt jedoch der politische Wille, diese konsequent einzusetzen. Neue Einzonungen lösen das Problem nicht, ein konsequenter Einsatz der bestehenden Instrumente hingegen schon.
Einzonen ist die falsche Abkürzung #
Eine neue Bauzone muss richtplankonform ausgeschieden, erschlossen, beplant, bewilligt und schliesslich überbaut werden. Bis daraus bezugsfertige Wohnungen entstehen, vergehen Jahre. Das eigentliche Nadelöhr liegt ohnehin anderswo: bei fehlender Koordination, langen Verfahren und mangelnder Akzeptanz für Verdichtung.
Wer kurzfristig mehr Wohnraum schaffen will, muss das Bauen erleichtern und die Akzeptanz erhöhen.
In Massagno TI durfte der Bauherr höher bauen. Im Gegenzug entstand ein Park, den auch die Quartierbevölkerung nutzen kann – ein Gewinn für Bauherrschaft, Gemeinde und Nachbarschaft.
(Quelle: Officina del Passegio)
Mehr Wohnraum und ein Aussenraum, der siestatauglich ist: Verdichtung kann auch mehr Lebensqualität fürs gesamte Quartier schaffen.
(Quelle: Officina del Passegio)
Aufstockungen bestehender Gebäude schaffen zusätzlichen Wohnraum und erhalten den bestehenden Aussenraum. So umgesetzt in der Nessleren-Siedlung, Wabern BE.
(Quelle: Esther van der Werf EspaceSuisse)
Beim Aussenraum kann sich die Schweiz noch deutlich steigern. Viel Grün hilft viel. Doch auch hindernisfreie Verkehrswege und nützliche Freiräume dürfen nicht vernachlässigt werden.
(Quelle: Esther van der Werf EspaceSuisse)
Lösungen, die bereits greifen #
Die Instrumente sind da, viele wirken bereits. Mit dem Aktionsplan Wohnungsknappheit des Bundes wurden seit 2023 zahlreiche Massnahmen umgesetzt oder angestossen. Verfahren lassen sich beschleunigen, ohne die Raumplanung über Bord zu werfen. Beispiele:
- Basel-Stadt stärkt die Baubewilligungsbehörde und erleichtert das Bauen im Bestand.
- Auf Bundesebene wird die kritisierte ISOS-Direktanwendung angepasst.
Erprobte Planungsinstrumente wie die Zone mit Planungspflicht im Kanton Bern, die Pflichtenhefte in Delémont, die «Fairnesszone» in Ersigen oder das Bau-Memorandum in Disentis machen Verfahren flexibler und beugen Einsprachen vor.
Der Dialog der Tripartiten Konferenz zeigt: Qualitätsvolle Innenentwicklung scheitert nicht an fehlenden Instrumenten, sondern am Zusammenwirken – sie gelingt mit klaren Zuständigkeiten, frühzeitigem Dialog und einer lösungsorientierten Haltung.
Fazit #
Innenentwicklung vor Aussenentwicklung: Das Ziel ist richtig, der Weg entscheidend. Wirksam ist nicht die Schaffung neuer Bauzonen. Wirksam ist, die vorhandenen zu mobilisieren, das Bauen im Bestand zu erleichtern und sorgfältig zu planen. So gelingt qualitätsvolle Innenentwicklung. Und Wohnraum entsteht rascher sowie dauerhafter. Gleichzeitig bewahren wir eine Ressource, die sich nicht erneuern lässt: den Boden.
Wohnungsknappheit lässt sich nicht mit Schuldzuweisungen lösen. Gefragt sind Baulandmobilisierung, Bauen im Bestand und qualitätsvolle Innenentwicklung.
(Quelle: Patrik Kummer EspaceSuisse)